La construction d’immeuble

Les étapes pour construire un immeuble

Avant la construction du bâtiment

Pour que la construction d’un bâtiment puisse commencer, différentes étapes préliminaires sont nécessaires, Thalius peut vous accompagner dans toutes ces démarches et vous conseiller.

 

1) Choisir le terrain

Tout d’abord, le promoteur immobilier choisit le terrain sur lequel il va construire l’immeuble. Pour ce faire, il prend en compte différents facteurs qui rendent un terrain attractif. Y a-t-il un bassin d’emploi à proximité ? Des commerces et des services sont-ils disponibles dans la zone ? Y a-t-il des espaces verts dans la région ? 

Mais surtout, le promoteur immobilier tient compte de la demande de logements dans cette zone. Dans une zone à forte demande, il hésite beaucoup moins à se lancer dans un projet de construction immobilière car il sait que la forte demande assurera le succès de l’opération immobilière.

 

2) L’étude de faisabilité

Une fois le terrain choisi, il est temps de procéder à l’étude de faisabilité. Il est nécessaire d’obtenir un permis de construire, ce qui n’est pas toujours facile. Il faut donc accorder une forte attention à cette étude pour que le projet de construction d’immeuble puisse aboutir.

Au-delà de 170 m2 de surface habitable, il est obligatoire de faire appel à un architecte pour cette démarche. L’architecte est chargé d’étudier les possibilités de construction sur le terrain choisi, le respect des règles d’urbanisme ainsi que du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et les règles de construction liées aux risques naturels (nature du sol, pollution éventuelle, risques sismiques potentiels, etc…).

L’architecte choisi par le promoteur immobilier doit être titulaire d’un diplôme d’État en architecture et être habilité à exercer la maîtrise d’œuvre en son nom propre. Nous pouvons également vous conseiller des architectes reconnus dans la région.

C’est donc à ce stade que se décide la configuration du bâtiment : nombre de logements, surface des logements, choix des matériaux, etc.

3) L’obtention du permis de construire

L’obtention du permis de construire est la première étape du processus de construction. Il s’obtient auprès de la mairie de la commune où le projet sera construit. 

L’obtention d’un permis de construire prend environ 3 à 6 mois. En cas de refus, le maire doit justifier sa décision. Si le projet est approuvé, le permis de construire peut encore être contesté par des tiers pendant deux mois. Il peut s’agir de riverains qui ne veulent pas que le bâtiment soit construit pour diverses raisons. Pendant cette période, le promoteur peut obtenir son financement et continuer à vendre des appartements. Une fois ces deux mois écoulés, le permis de construire est définitivement obtenu.

 

4) Le financement du projet immobilier

Pour financer un projet immobilier, différents éléments entrent en jeu. La majeure partie du projet est généralement financée par la banque, soit environ 80 %. La partie restante est constituée des fonds propres du promoteur.

Toutefois, afin que le promoteur puisse monter davantage d’opérations avec les fonds propres dont il dispose, il peut décider de recourir au financement participatif. Ainsi, les fonds levés auprès d’investisseurs individuels peuvent financer jusqu’à la moitié des fonds propres, soit 10% du projet total.

5 ) Les étapes du chantier de construction d’un bâtiment

Un permis de construire ne suffit pas pour lancer la construction d’un bâtiment. La réussite de la commercialisation du projet est également importante. En particulier, entre 30 et 50% des unités doivent déjà être réservées pour pouvoir commencer la construction. Sans ces réservations, il sera très difficile pour le promoteur d’obtenir un financement bancaire.

Globalement, la construction d’un immeuble prend du temps. Cette étape du développement d’un projet immobilier dure en moyenne 18 mois.

6) La préparation du terrain

Avant de commencer la construction, le terrain doit être préparé. Cela signifie que le terrain est nivelé et aplani afin de pouvoir être construit. Si un bâtiment existe déjà sur le terrain, il doit être rasé au préalable, ce qui allonge la durée du chantier.

 

7) Le gros œuvre

Une fois que le terrain est prêt, on commence la phase du gros œuvre. Il s’agit de la construction de l’ensemble de la structure qui va soutenir le bâtiment. En termes simples, c’est ce qui permet au bâtiment d’être sec. Cela comprend les fondations, l’infrastructure (les niveaux du sous-sol), la superstructure (les niveaux au-dessus du sol) et le toit. 

Durant cette étape, les conditions climatiques sont importantes : le béton ne peut pas être coulé s’il pleut trop ou s’il fait trop froid. Ainsi, un chantier peut durer plus longtemps en hiver s’il y a des vagues de froid importantes.

Les fondations sont importantes car elles supportent l’ensemble du poids du bâtiment. Plus le bâtiment est haut, plus cette étape est longue. Ainsi, le prix des fondations est une partie centrale du budget de la construction d’un bâtiment

La fin de cette étape de construction de l’ouvrage correspond au premier appel de fonds important pour les acquéreurs si l’immeuble est construit via un système de VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Dans ce cas, le promoteur immobilier peut demander jusqu’à 65% du prix du logement aux acquéreurs à ce stade.

Construction d'immeuble
Construction d'immeuble

8) Le Second oeuvre

Le second œuvre correspond à l’ensemble des travaux réalisés à la suite du gros œuvre afin de terminer la construction. Il s’agit donc des finitions qui rendent le bâtiment habitable : plomberie, électricité, chauffage, peinture, menuiseries extérieures et intérieures, etc. 

A ce stade de la construction d’un bâtiment, le promoteur immobilier doit coordonner les actions des différents acteurs impliqués. Cela peut être délicat car ils sont nombreux et leurs actions sont souvent liées.

 

9) La livraison de l'immeuble

Après ces différentes étapes, le bâtiment est enfin terminé et les nouveaux propriétaires peuvent recevoir les clés de leur logement. Entre la signature de l’achat de l’appartement et la livraison, il y a un délai de 2 ans en moyenne.

Construction d'immeuble

Les facteurs qui influencent les coûts de construction d'un immeuble

Plusieurs facteurs ont un impact particulièrement fort sur le coût de construction d’un bâtiment. Quels sont ces facteurs ?

Quel budget ?

Quelle sera l’utilisation du bâtiment ?

La raison pour laquelle le bâtiment est construit a une forte incidence sur son coût. Est-il destiné à des logements ou à des bureaux ? S’il s’agit d’un bâtiment à usage professionnel, il y aura des coûts supplémentaires, tels que les dépenses liées au matériel informatique et aux équipements techniques nécessaires.

Un bâtiment destiné à être utilisé par le public sera encore plus cher. En effet, les normes en vigueur sont encore plus restrictives, ce qui génère des coûts supplémentaires.

Le prix du terrain

Le prix du terrain à bâtir peut également varier fortement. Il dépend tout d’abord de la surface, bien sûr, mais aussi de la situation géographique. La zone en question est-elle particulièrement prisée ou non ? Enfin, l’état du terrain entre en jeu. S’il est déjà prêt à être construit, il sera plus cher que si le terrain doit encore être viabilisé.

Trouver des terrains de qualité est l’un des plus gros problèmes des promoteurs. En effet, ce point a une grande influence sur le succès d’une opération immobilière.

N’hésitez pas à nous contacter pour avoir plus d’informations.

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